2025년 6월 28일부터 시행되는 부동산 대출 규제 상세 정리 및 시장 영향 분석(LTV·DTI 용어설명 포함)

 

이재명 정부가 발표한 첫 부동산 대책이 본격 시행됩니다. 이번 대책의 핵심은 과도한 대출을 억제하고 실수요자 중심의 건전한 주택시장 조성을 목표로 합니다. 특히 대출 규제 강화로 인해 투자 목적의 무분별한 매수를 차단하고, 주택 가격 안정화를 유도할 것으로 보입니다.

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✅ 1. 주담대(주택담보대출) 한도 6억 원으로 제한

내용: 수도권 및 규제지역의 주담대 한도를 최대 6억 원으로 제한합니다.
시장 효과: 고가 주택 매수에 과도한 대출이 동원되던 관행을 차단해, 일부 고가 아파트 거래량이 감소할 가능성이 높습니다. 특히 강남·용산 등 고가 지역의 수요 위축이 예상됩니다.

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✅ 2. 다주택자 사실상 대출 불가 및 1주택자 기존주택 처분 의무

내용: 2채 이상 소유자는 추가 주담대가 금지되며, 1주택자도 새 집을 구입하면 6개월 내 기존 주택을 처분해야 합니다.
시장 효과: 다주택자의 투자 목적 매수는 크게 위축될 전망입니다. 동시에 기존 주택 매물이 시장에 나오면서 공급 증가 효과가 일부 나타날 수 있습니다.

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✅ 3. 생애 최초 주택구입자 LTV 우대 축소(80%→70%) 및 전입 의무

내용: 생애 최초 주택구입자 대상 LTV* 우대가 70%로 축소되고, 6개월 내 전입해야 합니다.
시장 효과: 무리한 대출을 통해 집을 마련하려던 일부 생애 최초 구입자의 구매 여력이 줄어 실수요 위주의 거래로 정착될 가능성이 높습니다.

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✅ 4. 갭투자 차단 강화(전세대출 제한)

내용: 소유권 이전 등기 전에는 전세대출을 받을 수 없도록 해, 갭투자를 원천 차단합니다.
시장 효과: 투자 목적으로 집을 사고 전세금을 끼워 잔금을 치르는 갭투자가 크게 줄어, 실수요자 위주의 거래가 늘어날 전망입니다.

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✅ 5. 전세대출 보증비율 90%→80% 축소

내용: 전세대출 보증비율을 기존 90%에서 80%로 낮춰 대출 심사를 강화합니다.
시장 효과: 전세시장에서는 대출 여력이 줄어 일부 수요 위축이 발생할 수 있습니다. 동시에 전세가격 안정화 효과도 기대됩니다.

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✅ 주요 용어 정리

• LTV(Loan To Value) : 주택담보대출 비율. 주택 가격 대비 대출 가능한 비율. 예) 집값 5억 → LTV 70%면 3억5천만 원까지 대출 가능
• DTI(Debt To Income) : 총부채상환비율. 연소득 대비 대출 원리금 상환 비율.
• 갭투자 : 집을 사서 세입자 전세금으로 잔금을 치르고 실거주 없이 시세차익을 노리는 투자 방식

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📅 시행 시점

• 대부분의 조치는 2025년 6월 28일부터 즉시 적용
• 전세대출 보증비율 변경은 2025년 7월 21일부터 적용

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⚠️ 예외 사항

이미 매매 계약, 전세 계약, 대출 신청을 완료한 경우 기존 기준이 적용됩니다.

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✅ 종합 전망

이번 대책은 무분별한 투자 목적 대출을 억제하고 실수요자 중심의 주택 시장을 조성하기 위한 것입니다. 특히 수도권 고가 주택, 갭투자 등을 겨냥한 강력한 규제로, 시장에 적지 않은 영향을 줄 전망입니다. 단기적으로 거래량 위축과 일부 지역의 가격 조정 가능성이 있습니다. 중장기적으로는 부동산 시장의 안정화와 무분별한 투기 억제를 기대할 수 있습니다.실수요자 분들은 정책을 잘 이해하고 준비하시기 바랍니다.